Ptk. 6:185. § – Foglaló
Ptk. 6:186. § – Kötbér
Ptk. 6:187. § – Kötbér és egyéb igények
Ptk. 6:188. § – A kötbér mérséklése
Foglaló és kötbér ingatlan-adásvételnél
Mi jár vissza, mikor jár kétszeresen?
A foglaló és a kötbér nem ugyanaz. Ingatlan-adásvételnél a szerződés pontos szövege, a teljesítés meghiúsulásáért fennálló felelősség, a banki finanszírozás feltételei és a határidők döntik el a jogkövetkezményeket. Az előleggel sem szabad összekeverni.
Foglaló, előleg, kötbér – három különböző jogintézmény
Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt tisztázni kell a pénzösszeg pontos jogcímét. Az elnevezésnél fontosabb a jognyilatkozat megfelelő tartalma és a törvényi feltételek.
Foglaló
A kötelezettségvállalás megerősítésére átadott összeg, amelynek ilyen rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik. Teljesítéskor a vételárba beszámít.
Előleg
Vételárba beszámító összeg, amelyhez főszabály szerint nem társulnak a foglalóra jellemző elvesztési és kétszeres visszatérítési jogkövetkezmények.
Kötbér
Írásban vállalt pénzfizetési kötelezettség meghatározott szerződésszegés esetére. Kár bekövetkezése nélkül is érvényesíthető lehet a törvényi feltételek szerint.
Mikor jár vissza a foglaló?
A Ptk. 6:185. § alapján a szerződés meghiúsulásáért fennálló felelősség a kiindulópont. A banki hitel elutasításának hatása sem dönthető el a szerződés és a körülmények ismerete nélkül.
A vevő felel a meghiúsulásért
Az adott foglalót elveszítheti. Nem minden vevői visszalépés megítélése automatikus: a konkrét kikötéseket vizsgálni kell.
Az eladó felel a meghiúsulásért
A kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a törvényi feltételek fennállása esetén.
Senki vagy mindkét fél felel
A foglaló visszajár. A visszatérítendő összeg és egyéb igények a teljes jogviszony alapján értékelhetők.
Ingatlan-adásvételi szerződés: ezekről nem érdemes megfeledkezni
A hibásan megírt foglaló- és kötbérkikötés az adásvételt is veszélyeztetheti. Különösen fontos a banki finanszírozás és a teljesítési ütemezés összehangolása.
Finanszírozási feltételek
Otthon Start, CSOK Plusz vagy más hitel esetén előre rendezendő, hogy egy sikertelen hitelbírálatért ki viseli a szerződéses kockázatot.
Határidők és birtokbaadás
Vételárrészletek, tehermentesítés, tulajdonjog-bejegyzés és birtokbaadás pontos, ellenőrizhető ütemezése.
Kötbér mértéke és jogcíme
Késedelmi, meghiúsulási vagy hibás teljesítési kötbér; az alkalmazandó Ptk.-szabályok és a mérséklés lehetőségének vizsgálata.
Foglaló és kötbér egyszerre is járhat?
A Ptk. 6:185. § (4) bekezdése szerint a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít más szerződésszegési következmények alól, ugyanakkor a kötbér és kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A 6:187. § további szabályait is alkalmazni kell.
Késedelmi kötbér
A késedelem esetére kikötött kötbér megfizetése nem mentesít a teljesítési kötelezettség alól.
Meghiúsulási kötbér
A teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése kizárja a teljesítés követelését.
Túlzott kötbér vagy foglaló
Mindkét jogintézménynél lehetőség nyílhat a bírósági mérséklésre a kötelezett kérelmére.
Melyik helyzet érinti?
Válasszon témát: az alábbi összefoglaló segít a megfelelő jogi kérdések azonosításában.
Az összefoglaló nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak.
Mi történik a foglalóval?
Adja meg a foglaló összegét és válassza ki az egyszerűsített helyzetet. Ez szemléltetés, nem automatikus jogi minősítés.
Az adott foglaló elvesztése következhet be a törvényi feltételek fennállása esetén.
Figyelem: a felelősség kérdése, a szerződéses kikötések, a banki finanszírozás és más igények eltérő eredményre vezethetnek. A kalkulátor nem értékeli a tényállást, és nem számol kötbért vagy kártérítést.
Gyakori kérdések
Foglaló vagy előleg: mi a különbség?
A foglaló megerősítő rendeltetésének a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie; a foglalóhoz külön elvesztési és kétszeres visszatérítési következmények kapcsolódnak.
Visszajár a foglaló, ha a bank elutasítja a hitelt?
Nem lehet általános igennel vagy nemmel válaszolni. A finanszírozási feltételek, a szerződés kikötései és a meghiúsulásért fennálló felelősség döntő.
A foglaló mindig a vételár 10%-a?
Nem. A Ptk. nem határoz meg általános 10%-os kötelező mértéket; a túlzott foglaló bírósági mérséklése lehetséges.
Lehet kötbért és foglalót egyszerre kikötni?
Igen, de a jogkövetkezmények összeszámításánál a Ptk. 6:185. § (4) bekezdését is figyelembe kell venni.
Mikor mérsékelhető a kötbér?
A Ptk. 6:188. § szerint a túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti.
Ingatlan-adásvételnél ki fogalmazza meg a biztosítékokat?
A szerződést készítő ügyvéd a felek megállapodása és a törvényi rendelkezések alapján tudja pontosan megfogalmazni a foglaló, kötbér és finanszírozás feltételeit.
Olvasson tovább
Az egymáshoz kapcsolódó kérdéseket külön aloldalakon, célzott jogi magyarázatokkal dolgoztuk fel.
Az oldal általános jogi tájékoztatást tartalmaz; nem helyettesíti az ügy iratain és egyedi körülményein alapuló ügyvédi tanácsadást. Jogszabály-ellenőrzés: 2026. október 11. · Hatályos törvényi forrás. A korábbi elkövetések megítélésénél az időbeli hatály külön vizsgálandó.
DR. SZABÓ DÁVID ÜGYVÉD · DEBRECEN / HAJDÚBÖSZÖRMÉNY